Kategorie: Grundstück / Baurecht

Der Wert eines Grundstücks hängt nicht nur von seiner Fläche ab. Lage, Zuschnitt, Erschließung und planungsrechtliche Möglichkeiten spielen zusammen.

Was im Grundbuch steht – und was nicht

Das Grundbuch weist insbesondere Eigentum sowie dort eingetragene Rechte, Belastungen und Beschränkungen aus. Was es nicht enthält, ist eine Aussage darüber, was auf dem Grundstück gebaut oder genutzt werden darf.

Davon zu unterscheiden ist das Baulastenverzeichnis, das baulastbezogene öffentlich-rechtliche Verpflichtungen erfasst, die nicht im Grundbuch erscheinen. Bebaubarkeit und planungsrechtliche Zulässigkeit ergeben sich aus anderen Quellen, insbesondere Bebauungsplänen und dem Baurecht.

Flurstücke

Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen, die unterschiedliche Nutzungsarten aufweisen können. Das Liegenschaftskataster zeigt Flurstücke, Grenzen und katastermäßige Nutzungsangaben. Welche Teilflächen planungsrechtlich bebaubar sind, ergibt sich daraus nicht automatisch.

Planungsrechtliche Zulässigkeit

Ob und wie ein Grundstück bebaut werden kann, ergibt sich aus dem geltenden Bebauungsplan, sofern ein solcher vorliegt. Liegt kein Bebauungsplan vor, kann sich die planungsrechtliche Zulässigkeit insbesondere nach § 34 BauGB im unbeplanten Innenbereich oder nach § 35 BauGB im Außenbereich richten. Welche Vorschrift gilt und welches Vorhaben zulässig sein kann, muss für das konkrete Grundstück geprüft werden.

Für eine belastbarere Einschätzung können eine Auskunft der Bauaufsicht, eine Bauvoranfrage oder ein Bauvorbescheid sinnvoll sein. Rechtliche Beratung kann ergänzend helfen, die Rechtslage einzuordnen.

Erschließung

Beim Thema Erschließung sind mehrere Fragen zu unterscheiden: Ist die verkehrliche und technische Erschließung gesichert? Welche Leitungen liegen an? Ist das Grundstück tatsächlich angeschlossen? Sind noch Beiträge oder Herstellungskosten zu erwarten?

Diese Fragen lassen sich nicht aus dem Grundbuch beantworten.

Was ich vor dem Verkauf kläre

Ich sehe mir den Grundbuchauszug an, bespreche mit dem Eigentümer, welche Unterlagen zur planungsrechtlichen Ausgangslage und zur Erschließung vorliegen. Aussagen zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit treffe ich nicht – das grenze ich als Fachfrage klar ab.

Für eine belastbarere Einschätzung können eine Auskunft der Bauaufsicht, eine Bauvoranfrage oder ein Bauvorbescheid sinnvoll sein. Rechtliche Beratung kann ergänzend helfen, die Rechtslage einzuordnen.

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